Cities
Close

Новые предложения

Недвижимость в Болгарии

Рынок курортной недвижимости в Болгарии сильно изменился за последние 10 лет. Если еще 5 лет назад основным покупателем был русский клиент, агентства ориентировались на продажу для пенсионеров, то сейчас «титульная нация» среди продавцов отсутствует. Спрос тоже перестал быть однородным, как во времена массовой скупки частных домов англичанами и малогабаритных студий у моря русскими.

Структура спроса

По анализу руководителя болгарского представительства RealtyBuro Любомира Дойчева, от 70 до 80% покупательской активности сейчас сосредоточено в крупных городах: в Софии, в Бургасе, в Пловдиве и в Варне, Русе, Добриче, Сандански и Велинграде. Недорого приобрести апартаменты в густонаселенных городах не получится: спрос велик. Иностранцы традиционно занимают незначительный процент среди покупателей городской недвижимости в крупных центрах.

Совсем иначе выглядит рынок курортной недвижимости в Болгарии. Вторичка в Бяле, Созополе и Поморье продолжает дешеветь, даже элитный Святой Влас и малозастроенный Обзор демонстрируют снижение спроса.
Если с продавцами курортного жилья все более или менее ясно – львиную долю здесь по-прежнему составляют массовый русский продавец, то покупательский состав неоднороден.

Кто покупает недвижимость в Болгарии после коронавируса

  • Болгары
  • Восточные европейцы
  • Выходцы из постсоветского пространства (говорящие на русском языке)
  • Израильтяне

Болгары исторически предпочитают густозастроенные участки побережья Солнечного берега для проведения длительного летнего отдыха, соответственно квартиру они покупают в этом излюбленном регионе. Исключением из предпочтений по Солнечному берегу будет разве что Царево – «южный район Софии», как его любовно называют жители столицы. Местные стремятся осуществить покупку у русских из-за предполагаемой дешевизны.

Покупатели из Германии, Польши, Румынии, Чехии едут в Болгарию за теплым морем и дешевым отдыхом в собственном жилье. Многие из них говорят на русском языке и сохранили представление о Болгарии как о лучшей советской здравнице. В выборе жилья такие клиенты более избирательны и отдают предпочтение комплексам отельного типа с развитой инфраструктурой. Такса поддержки здесь не играет определяющего значения, покупатель даже с большей готовностью соглашается на дорогостоящую поддержку, если в управляющая компания предлагает качественные услуги, такие как:

  • ежедневная уборка общих частей комплекса
  • круглосуточная охрана
  • очистка бассейна
  • озеленение общей территории
  • наличие уличной мебели (лежаки, зонты, столики)
  • детский клуб
  • зона спа-центра
  • консъерж-сервис
  • уборка участка пляжа в концессии
  • встреча и сопровождение собственника в аэропорт
  • сдача квартиры в аренду в отсутствии титульного собственника

В отличие от русских покупателей, которые легко расставались с деньгами, покупали по фото, по точке на карте, если предлагались выгодные условия со скидкой и рассрочкой, прагматичные европейцы более аккуратны в выборе квартир. Они справляются и об отчетности управляющей компании, о том, куда пойдут собранные средства, о праве голоса собственников в отношении распределения средств. Такая скрупулёзность неслучайна: к сожалению, за последние десять лет слишком частыми были случаи злоупотреблений со стороны управляющих компаний, подконтрольных застройщикам.

Израильтяне выбирают помпезные комплексы близко к морю, предпочитают шумные туристические районы отдаленным английским резиденциям. Здесь большое значение имеет доступность туристической инфраструктуры (магазины, рестораны, кафе, пляжные бары).

Скандинавы – сейчас представляют собой группу покупателей с отложенным спросом. Еще недавно, до марта 2020 года многие собирались посетить страну в сезон отпусков и совместить отдых с покупкой недвижимости. Ограничительные меры внесли свои коррективы, однако, желание купить жилье не пропало. Болгарские риелтерские компании ждут гостей из Дании, Норвегии и Швеции уже в следующем сезоне!

Отметим, что налог на недвижимость в Болгарии остается низким, например, в Несебре рост налога в этом году ограничился 0,2%, налог составил 1,8% от государственной оценки имущества.

Прогноз цен на болгарское жилье в 2020 – 2021 году

По оценкам экспертов говорить о растущей динамике цены как на первичное жилье, так и на вторичные предложения пока рано. Рынок только начинает оживать, его участники с нетерпением ждут послаблений в режиме ограничений по въезду в страну сторон сделки. Из-за резких колебаний национальной валюты, стоимость недвижимости в рублях продолжает расти, поэтому для россиян 2020 год – лучшая возможности для продажи.

Кризис и застройщики

Эксперты RealtyBuro констатитируют, что нового строительства в курортных зонах практически не ведется. Комплексы 2015-2016 года закладки введены в эксплуатацию, а новые участки под застройку (на праве строительства) муниципалитетами не выделяются по причине отсутствия спроса.

Ранее за участки в пешей доступности от моря шла настоящая борьба, а апартаменты от застройщика продавались в 60% случаев на этапе котлована. Сегодня картина иная: спросом пользуется недорогая вторичка, где владельцам надоело откладывать продажу до лучших времен.

Строительные компании либо перенесли свою деятельность в крупные города (но это только крупняк), либо остановили пытаются распродать оставшиеся квадратные метры. Интересно, что скидок на жилье для иностранцев практически нет: многие компании переориентировали сферу своей деловой активности, сконцентрировавшись на арендном бизнесе. Непроданные квартиры сдаются в аренду на длительный сезон – и в этом, пожалуй, ключевое отличие от предыдущих лет, когда застройщики крайне неохотно пускали жильцов в новое жилье, выставляемое на продажу.

Новости на рынке

Объективным плюсом карантина для рынка жилой и коммерческой недвижимости стал уход из сферы строительства непрофессиональных инвесторов: выживают строительные компании, для которых девелоперский бизнес профильный. Минусы также очевидны: до сих пор остается открытым вопрос «как въехать в Болгарию лицам, не обладающим статусом резидента и ПМЖ в Болгарии?» Напоминаем, что ни гражданство, ни ВНЖ при покупке недорогой недвижимости в Болгарии для россиян не предоставляется.

Закрытие границ уничтожило и без того слабый спрос от россиян, которые переориентировались на аналогичные квартиры в Сочи.

Если Вы рассматриваете приобретение недвижимости как для собственного пользования, так и для сдачи в аренду как инвестиции – откладывать не нужно. Искать предложения на российских сайтах, равно как и на болгарских не стоит – слишком много дублей квартир и непроверенных объектов.

На сайте Realty Buro выставлены только реальные объявления!

Не знаете, как купить или продать недвижимость в Болгарии – обращайтесь в наши филиалы в Москве и Болгарии, мы расскажем как выгодно совершить сделку за рубежом!